اهرم منفی در املاک و مستغلات تجاری چیست و چه زمانی توجیه می شود؟

درک افزایش نرخ بهره و تأثیر آنها بر بازده سرمایه گذاری.

دفتر CIO · ارسال شده در 05 دسامبر 2022

وام های دانشجویی ، وام های اتومبیل ، وام های خانگی - بیشتر ما در بعضی از ما یا سایر موارد از بدهی (یا اهرم) استفاده کرده ایم تا چیزی را که ما برای آن پول نقد پیش فرض نداریم خریداری کنیم. این امر به این دلیل است که برخی از خریدها وجود دارد که به دلیل مقیاس کامل هزینه پیش فرض ، به طور معمول به استفاده از بدهی متکی هستند.

املاک و مستغلات تجاری نمونه ای از این دست است. بدهی به طور مرتب برای تأمین مالی پروژه های املاک و مستغلات تجاری استفاده می شود. در حقیقت ، برای اکثر خریداران و توسعه دهندگان متداول است که بیش از نیمی از کل هزینه پروژه را وام بگیرند.

هنگام استفاده از بدهی برای تأمین مالی یک پروژه ، در حالت ایده آل ، هدف این است که بازده بالاتری از این پروژه از آنچه ممکن است بدون آن حاصل شده باشد. دلیل؟استفاده از بدهی به طور معمول نیاز به قرار دادن وام دهنده در موقعیت بازپرداخت اولویت دارد ، به این معنی که باید تمام بدهی ها قبل از توزیع بازده به سرمایه گذاران در پروژه پرداخت شود. این موقعیت بازپرداخت فرعی برای سرمایه گذاران ریسک را اضافه می کند ، زیرا هیچ تضمینی وجود ندارد که بازده کافی برای پرداخت بدهی و توزیع پرداخت وجود داشته باشد. به همین دلیل هدف هنگام تأمین اعتبار یک پروژه با بدهی ، دستیابی به بازده بالاتر برای کاهش خطر کاهش بازده سرمایه گذار است.

دو روش اصلی وجود دارد که می توان بازده پروژه را به طور بالقوه در هنگام استفاده از اهرم در یک پروژه افزایش داد تا به کاهش خطرات احتمالی برای بازده سرمایه گذار کمک کند:

1. هنگامی که بین نرخ کلاه عملیاتی یک پروژه و نرخ بهره بدهی آن گسترش مثبت (تفاوت) وجود دارد ، این امکان را برای دارندگان سهام فراهم می کند که بتوانند بازده سالانه بالاتری کسب کنند ، همه چیز دیگر برابر است.
2. استفاده از بدهی پتانسیل تقویت بازده برای سرمایه گذاران را در صورت استقبال از دارایی فراهم می کند. در این حالت ، پس از بازپرداخت تعادل اصلی برجسته ، کلیه صعود یا قدردانی اضافی به سرمایه گذاران توزیع می شود

هنگامی که ما در یک پروژه املاک و مستغلات به اهرم مثبت یا منفی مراجعه می کنیم ، ما به دنبال تفاوت بین نرخ کلاه عملیاتی و نرخ بهره بدهی هستیم که ممکن است بازده را افزایش یا رقیق کند. بیایید ابتدا با اهرم مثبت مقابله کنیم.

به عبارت ساده ، اهرم مثبت زمانی اتفاق می افتد که نرخ کلاه عملیاتی از معامله بیشتر از نرخ بهره بدهی آن باشد. در این سناریو ، استفاده از بدهی در واقع می تواند بازده سالانه در سهام عدالت را بهبود بخشد زیرا بدهی نسبت به جریان نقدی که از بخش اهرم پروژه دریافت می شود ، کمتر به خدمات می پردازد.

در مقابل ، اهرم منفی زمانی اتفاق می افتد که نرخ کلاه عملیاتی پایین تر از نرخ بهره بدهی باشد. بنابراین ، در این سناریو ، استفاده از بدهی در واقع می تواند بازده سالانه سهام عدالت را کاهش دهد زیرا بدهی بیشتر از جریان نقدی دریافت شده از بخش اهرم پروژه است.

هنگامی که نرخ بهره از نرخ کلاه عملیاتی فراتر رود ، استفاده از بدهی از منظر جریان نقدی عملیاتی رقیق کننده تلقی می شود زیرا به جریان نقدی سالانه برای سرمایه گذاران کاهش می یابد تا هزینه بالاتر بدهی را بپردازند. سپس سرمایه گذاران باید به طور فزاینده ای به سودهای احتمالی در فروش اعتماد کنند تا فرصتی برای تولید بازده تنظیم شده در ریسک خود داشته باشند. پذیرش اهرم منفی در یک پروژه هنوز هم ممکن است به بازده مطلوب در خروج یا فروش برای سرمایه گذاران تبدیل شود ، اما هرچه مدت زمان طولانی تر تحمل شود ، با رقیق کردن بازده نقدی سالانه ، خطر بیشتری دارد.

مثال زیر را در شکل 1 در نظر بگیرید. این مثال فقط برای اهداف مصور است و یک سرمایه گذاری یا پروژه واقعی را نشان نمی دهد. ما با یک پروژه 10،000،000 دلاری شروع می کنیم که دارای نرخ کلاه عملیاتی 5 ٪ است و برای آن 60 ٪ از ارزش پروژه یا 6،000،000 دلار وام می گیریم.

در محاسبه در سمت چپ ، هنگامی که نرخ بهره 4. 00 ٪ است ، سرمایه گذار 240،000 دلار سرویس بدهی سالانه پرداخت می کند و بازده سالانه در سهام یا بازده نقدی را به دست می آورد. 6. 50 ٪. در محاسبه سمت راست ، هنگامی که نرخ بهره به 6. 00 ٪ افزایش می یابد ، سرمایه گذار اکنون باید 360،000 دلار در سرویس بدهی سالانه بپردازد و بازده نقدی کمتری را از 3. 50 ٪ بدست آورد. در اصل ، همه چیز برابر است ، سرمایه گذار هر سال 120،000 دلار درآمد دارد. مگر در مواردی که سود اضافی در هنگام خروج حاصل شود ، هزینه اضافی بهره بازده به سهام را رقیق می کند.

این تفاوت در بازده پول نقد به دلیل مقادیر مختلف نرخ بهره است. همانطور که در مثال زیر مشاهده می کنید ، مقادیر پایه دیگر ثابت هستند.