Golden v. City of Overland Park

دونالد گلدن ، اپل ، در مقابل شهر پارک اورلند ، کانزاس ، استیناف.

دیوان عالی کانزاس.

نظر ارائه شده در 6 سپتامبر 1978.

هلن مونتفورد ، دستیار دادستان شهر ، استدلال کرد و فیلیپ اچ. شولی ، دستیار دادستان شهر ، به همراه وی به طور خلاصه برای استیناف بود.

رابرت جی کمپبل ، از براون ، Koralchik & Tingersh ، از کانزاس سیتی ، میسوری ، استدلال کرد که علت و ری ال. بورت ، از Ballweg ، Borth & Wilson ، از دهکده Prairie ، به همراه وی به طور خلاصه برای اگزیل بود.

نظر دادگاه توسط تحویل داده شد

این پرونده در دادخواستی برای بررسی نظر منتشر نشده از دادگاه تجدید نظر در پیش است. شاکی ، دونالد گلدن ، این اقدام را علیه شهر پارک اوورلند آغاز کرد و استدلال در مورد امتناع شهر از بازگرداندن اموال وی از C-O (ساختمان اداری) به CP-1 (خرده فروشی برنامه ریزی شده) را به چالش کشید. دادگاه دادگاه پس از جلسات بیشمار و پس از دو بار مراجعه به موضوع به شهر ، حكم داد كه انكار شهر از بيماري غیر منطقی است و به شهر دستور داد تا *592 تغییر منطقهي درخواست شده را اعطا كند. شهر تجدید نظر کرد و دادگاه تجدید نظر معکوس شد.

این ملک موجود در حدود 2. 3 هکتار واقع در گوشه جنوب شرقی تقاطع خیابان 87 و Metcalf در Overland Park ، کانزاس است. گلدن این ملک را با قیمت 100000 دلار در فوریه 1966 خریداری کرد. این ملک سپس در منطقه C-O (ساختمان اداری) قرار گرفت.

اندکی پس از به دست آوردن تراکت ، گلدن قصد داشت یک ساختمان اداری را روی این ملک بسازد. وی یک معمار را استخدام کرد ، و نقاشی معمار از ساختمان پیشنهادی در 12 ژوئن 1966 در ستاره کانزاس سیتی منتشر شد. پس از آن ، تغییرات مختلفی در برنامه ها انجام شد ، مطالعات مختلفی انجام شد و شاکی به طور فعال به دنبال تأمین مستاجران بودساختمان برنامه ریزی شدهوی نتوانست تعهدات کافی اجاره نامه را تأمین کند و به همین دلیل نتوانست تأمین مالی لازم را تأمین کند.

در سال 1972 شاکی با یک شرکت محکم که مایل به ایجاد یک ماشین شستشوی ماشین بر روی ملک بود ، نزدیک شد. وی با مشمولیت تغییر منطقه بندی برای مجازات این کار ، در مورد اجاره نامه با شرکت ماشین لباسشویی مذاکره کرد. سپس درخواست برای تغییر منطقه بندی ثبت شد. تعهد اجاره نامه قبل از شنیدن درخواست منطقه بندی منقضی شد. سپس موضوع کاهش یافت و تغییر منطقه بندی رد شد.

در سال 1974 شرکت Dubois که علاقه مند به ساخت یک مرکز خرید کوچک در ملک بود به شاکی مراجعه کرد. Dubois قصد داشت به زیرمجموعه های Tandy Company، Tandy Leather، Radio Shack، Color Tile، American Handicraft و غیره اجاره دهد. یک گزینه خرید، مشروط به تغییر منطقه، وارد شد. رنگ کاشی تنها مستأجر متعهد بود. یک معمار درگیر شد و دادخواستی برای تغییر منطقه بندی به پارک شهر اوورلند ارسال شد. تغییر درخواستی برای تصویب توسط کارکنان حرفه ای کمیسیون برنامه ریزی پیشنهاد شد، اما در 21 مرداد 1353، کمیسیون برنامه ریزی تغییر منطقه را رد کرد. دلایلی که برای انکار بیان شد این بود که هدف اصلی حفظ این منطقه به عنوان یک منطقه گذار بود. افزایش مشکلات ترافیکی، به ویژه در شب و آخر هفته، از یک مرکز خرید ایجاد می شود. و با توجه به زیبایی شناسی توسعه و تأثیر آن بر محله اطراف، افزایش فشار برای تغییر پهنه بندی برای سایر مناطق مجاور قابل پیش بینی است.

سپس تغییرات مختلفی در نقشه ها ایجاد شد و موضوع *593 به کمیسیون شهر ارائه شد. موضوع را مطرح کرد و برای بررسی بیشتر به کمیسیون برنامه ریزی ارجاع داد.

کمیسیون برنامه ریزی مجدداً رد درخواست را توصیه کرد. عضو کمیسیون برنامه ریزی که برای انکار حرکت کرد، ابراز نگرانی کرد که تابلوهای فروش فرش پس از شش ماه آویزان شوند "به نظر می رسد که از نظر زیبایی شناختی مورد انتقالی نیست که در اینجا بین توسعه های جنوب و شمال پیش بینی می کردیم."

پس از آن، شورای شهر توصیه کمیسیون برنامه ریزی را تایید کرد و تغییر منطقه را رد کرد. تنها بحث در مورد این حرکت این بود که رندر معمار یک تصویر واقعی از چگونگی ظاهر ساختمان پیشنهادی نیست، زیرا رندر بدون ترافیک، تعداد بسیار کمی از اتومبیل های پارک شده، بدون چراغ راهنمایی، تیرهای برق یا چراغ های خیابان، و کاشت ها ظاهر می شد. بیش از حد بالغ

در هر یک از جلسات کمیسیون برنامه ریزی و کمیسیون شهر، صاحبان خانه هایی که در شمال و شرق ملک زندگی می کردند در مخالفت با این پیشنهاد ظاهر شدند. در درجه اول، آنها نگرانی خود را در مورد ازدحام ترافیک و افزایش زباله و سر و صدا ابراز کردند، مشکلاتی که در ارتباط با یک منطقه خرید کوچک در خیابان 83، جایی که فروشگاه های رفاه (تمام شب باز هستند) و مراکز فست فود به وجود آمده بود. این ترس ها از سوی اعضای هر دو نهاد نیز بیان شد.

متکالف ، برای حدود 10 بلوک در جنوب دستگاه شاکی ، در درجه اول تجاری است. بلافاصله در جنوب شاکی یک منطقه C-2 قرار دارد ، طبقه بندی تجاری تر از آنچه که توسط شاکی جستجو می شود ، که در آن یک نمایندگی خودرو واقع شده است ، جایی که وسایل نقلیه موتوری جدید و استفاده شده فروخته و سرویس می شوند. شرق و مجاور هم شاکی و هم نمایندگی های اتومبیل آپارتمان های دو طبقه هستند. در شمال دارایی شاکی ، در گوشه شمال شرقی 87 و Metcalf ، یک دستگاه منطقه بندی شده با منطقه C-1 قرار دارد که در آن یک پس انداز و وام قرار دارد. در شرق و شمال پس انداز و وام مسکن های یک خانواده در آنچه به عنوان White Haven معروف است ، وجود دارد. در گوشه شمال غربی تقاطع ، و ادامه هر دو شمال و غرب ، مسکن های یک خانواده است. به طور مستقیم در غرب تراکت شاکی ، در گوشه جنوب غربی در 87 و Metcalf ، آپارتمان های دو طبقه هستند. بلافاصله در جنوب این و در ضلع غربی Metcalf یک پیشرفت بزرگ ، مرکز کینگ لویی بولینگ ، اسکیت و سرگرمی است.

دادگاه در تاریخ 28 اوت 1975 در دادگاه برگزار شد. در سپتامبر *594 15 ، 1975 ، دادگاه تصمیم خود را اعلام كرد. این بیش از سی یافته دقیق از واقعیت را رقم زد. دادگاه به این نتیجه رسید که این ملک برای استفاده ای که قابل تحقق نیست ، پهنه بندی شده است. این تلاشهای قابل توجه شاکی در طی یک دوره هفت ساله ناموفق بود. اما دادگاه به این نتیجه رسید که چهار مورد از عواملی که احتمالاً این شهر تصمیم خود را بر اساس آن بنا برید ، مانع از یافتن دادگاه به نفع شاکی شد. دادگاه صلاحیت خود را حفظ کرد و موضوع را ادامه داد تا به شاکی فرصتی برای اصلاح این چهار مورد و ارائه تغییرات پیشنهادی به شهر بدهد. این چهار مورد عبارت بودند از:

"1. دسترسی به 87th. این می تواند بر ترافیک پشتیبان به تقاطع [از 87 و Metcalf] تأثیر بگذارد." 2. یک بازگشت بیشتر از ضلع شمالی برای جذاب تر شدن ورودی.

"3. ارتقاء محوطه سازی ؛ و

"4. زیبایی شناسی بالا در معماری برای ترکیب با محله اطراف با تأکید بر علائم کوچک."

این موضوع دوباره به شورای شهر ارائه شد و درخواست تغییر دوباره رد شد ، این بار به دو دلیل: زیرا صاحب زمین آرزو داشت ورودی غربی را در خیابان 87 حفظ کند و به دلیل اینکه صاحب زمین موافق نیست که آرم ها قابل استفاده نیستبه عنوان بخشی از منطقه علامت محدود در ساختمانها.

سپس شواهد اضافی به دادگاه ولسوالی ارائه شد و در 8 مارس 1976 ، دادگاه منطقه تصمیم خود را اعلام كرد. این یافته های اضافی از واقعیت را رقم زد و صلاحیت محدود خود را به رسمیت شناخت و نتیجه گرفت که این شهر در انکار استفاده از آرم ها به دلایلی که آرم ها در سراسر شهر پارک اورلند و سایر مراکز خرید استفاده می شود ، غیر منطقی است. این شاکی موافقت کرد که آرم های خود را کوچک کند ، تا در علائم پنج درصد در قسمت جلوی نمای قرار بگیرد. و اینکه شرکتی که درخواست اجاره نامه می کند اصرار دارد که از آرم ها برای نمایش و تبلیغ شرکت نامگذاری شده در ساختمان که در آن تجارت می کند ، استفاده کند. دادگاه با اشاره به دسترسی از خیابان 87 ، دادگاه دریافت که شاکی بار خود را برآورده نکرده است تا نشان دهد که الزامات شهر غیر منطقی است. با این حال ، با توجه به هزینه شاکی هزینه ، دادگاه چهارده روز اقامت اضافی را برای تعیین اینکه آیا وی به تصمیم شهر برای محدود کردن دسترسی به یک درایو در خیابان 87 پیوسته است ، به وی اعطا کرد.

شاکی به خواسته های شهر در دسترس بود و درخواست خود را دوباره برای تجدید نظر در شهر ارائه داد.*595 شورای شهر دوباره درخواست شاکی برای تغییر منطقه بندی را تکذیب کرد. سپس این موضوع دوباره توسط دادگاه دادگاه مطرح شد ، شواهد اضافی ارائه شد و در 23 ژوئیه 1976 ، دادگاه وارد دستور نهایی خود شد. دادگاه دوره روند کار طولانی را مورد بررسی قرار داد ، خاطرنشان کرد: شاکی کاملاً به خواسته های شهر در مورد چهار موضوع ، از جمله موارد دسترسی ، کاملاً متناسب بوده است. دریافت که این ملک برای استفاده ای که شاکی نمی تواند متوجه شود ، پهنه بندی شده است. اینکه این شهر با منطقه بندی قطعه زمین به جنوب برای استفاده شدیدتر ، یا منطقه بندی CP-2 برای نمایندگی خودرو و با منطقه بندی املاک به شمال C-1 ، برای پس انداز و وام ، مشکل را افزایش داد. که بلافاصله در قسمت عقب ملک آپارتمان های باغ برای نوع انتقالی منطقه بندی از مسکونی تا استفاده فشرده تر است. اینکه ملک در ضلع غربی و در خیابان برای یک کوچه بزرگ بولینگ پهنه بندی شده است. اینکه مالیات بر دارایی قابل توجه است (2،172. 30 دلار در سال 1974) و شاکی به سادگی نمی تواند املاک را تحت طبقه بندی منطقه بندی فعلی توسعه دهد. اینکه کارکنان حرفه ای شهر مطالعه قابل توجهی در مورد همه عوامل انجام داده اند. این شاکی کاملاً با همه تغییرات درخواست شده موافقت کرده است. و اینكه كاركنان این كس را پیدا كردند كه منطقه بندی به دنبال آن برای استفاده انتقالی از املاك مناسب است و در واقع به هدف دوم و همچنین در مورد درخواست منطقه بندی پیشنهادی به عنوان طبقه بندی ساختمان اداری كه شهر خواستار استفاده از آقای گلدن است ، خدمت می كند. ملک برایدادگاه این پرونده را مورد بررسی قرار داد ، از محدودیت دادگاهها در بررسی دستورات اختیاری یک نهاد اداری آگاه بود و این پیش فرض را تصدیق كرد كه این شهر به طور عادلانه و منطقی عمل می كند. با این حال دادگاه نتیجه گرفت که عمل شهر غیر منطقی ، خودسرانه و فریبنده است. دادگاه پس از آن ، امدادرسانی را که برای آن دعا شد ، صادر کرد و به شهر دستور داد تا تغییر منطقه ای درخواست شده را اعطا کند.

دادگاه تجدید نظر به درستی قوانین مربوط به بررسی قضایی احکام منطقه بندی را بیان کرد. آن گفت:

"در بررسی تصمیم دادگاه محاکمه ، ما اول از همه نقش محدود کل قوه قضاییه در مسائل پهنه بندی را در نظر داریم ، همانطور که اخیراً در بزرگراه نفت ، شرکت در مقابل شهر لنکس ، 219 Kan 129 ، 132 ، 547 P. 2d 330: "" قوانین برای بررسی قضایی احکام و تعیین های منطقه بندی شهرداری به خوبی تثبیت شده است."باید درک کرد که هیئت حاکمه حق دارد منطقه بندی ، حق تغییر منطقه بندی و حق امتناع از تغییر منطقه بندی را تجویز کند" (Arkenberg v. City of Topeka ، 197 Kan. 731 ، 734-735 ، 421 P. 2d 213). قدرت دادگاه ولسوالی ، در بررسی تعیین های منطقه بندی ، *596 محدود به تعیین (1) قانونی بودن عمل انجام شده است ، یعنی اینکه آیا رویه ها مطابق با قانون به کار گرفته شده است ، و (2) استدلال چنین اقدامی. در تعیین تصمیم دوم ، دادگاه ممکن است قضاوت خود را در مورد هیئت حاکمه جایگزین نکند و نباید اقدامات هیئت مدیره را غیر منطقی اعلام کند ، مگرv. City of Overland Park ، 203 Kan 389 ، 454 P. 2d 456 ؛ Paul v. City of Manhattan ، 212 Kan. 381 ، 511 P. 2d 244)."این پیش فرض وجود دارد که نهاد حاکم به طور منطقی عمل کرده است و به کسانی که به اقدامات خود حمله می کنند برای نشان دادن عدم تمایل به آن حمله می کنند" ، با برتری شواهد (Arkenberg v. City of Topeka ، supra ، p. 735 ؛ Creten v. هیئت مدیره کمیسیون های شهرستان ، 204 Kan. 782 ، 466 P. 2d 263). علامت اقدام غیر منطقی توسط مقامات منطقه بندی این است ". وقتی این عمل آنقدر دلخواه است ، می توان گفت بدون توجه به فواید یا آسیب های مربوط به جامعه به طور کلی از جمله همه افراد ذینفع انجام شده است و آنقدر از نشانه ای که غیر منطقی است ، بسیار گسترده بودنه خارج از قلمرو بحث منصفانه "(Gaslight Villa ، Inc. در مقابل City of Lansing ، 213 Kan. 862 ، Syl. 3 ، 518 P. 2d 410)." "" همچنین ، ریکارد در مقابل Fundenberger ، 1 Kan را ببینیدApp. 2d 222 ، 563 P. 2d 1069. "ثانیاً ، باید بدانیم که در بررسی تصمیم دادگاه دادگاه برای تعیین اینکه آیا این محدودیت ها را مشاهده کرده است ، یک دادگاه استیناف باید همان بررسی را از اقدامات منطقه بندی انجام دهد ، همانطور که دادگاه انجام داددادگاه. Gaslight Villa ، Inc. در مقابل شهر Lansing ، 213 Kan. 862 ، 518 P. 2d 410 ، و موارد ذکر شده در آن ؛ Hukle v. City of Kansas City ، 212 Kan. 627 ، 512 P. 2d 457 ؛ Rickard V. Fundenberger ، فوق العاده. دلیل این امر این است که سوال نهایی ، خواه عمل جسد منطقه "منطقی" باشد یا نه ،

یکی از قانون است و نه واقعیت ؛در غیر این صورت ، دادگاه ها به هیچ وجه هیچ گونه شغلی نخواهند داشت که یک تصمیم اصلی قانونگذاری مانند منطقه بندی را بررسی کنند. به عنوان مثال ، Paul در مقابل شهر منهتن ، 212 Kan 381 ، 389-90 ، 511 P. 2d 244 را ببینید. از این رو یک دادگاه آزاد نیست که یافته های واقعی را مستقل از آن دسته از افراد صریح یا ضمنی توسط هیئت حاکمه شهر پیدا کند ، امامحدود به تعیین اینکه آیا حقایق می توانند به طور منطقی توسط نهاد منطقه برای توجیه تصمیم خود پیدا شده باشند."به عبارت دیگر ، دادگاه ها شواهد را در برابر شهر وزن نمی کنند ، و اگر این سؤال نسبتاً قابل بحث باشد ،" دادگاه ممکن است حکم خود را برای این شهر جایگزین نکند تا تصمیم در مورد بحث را تغییر دهد. "(Arkenberg v. City of Topeka ، 197 Kan. 731 ، 738 ، 421 P. 2d 213.) "

دادگاه های محاکمه و استیناف به طور یکسان چیست: "نسبتاً قابل بحث" چیست و "معقول" چیست؟

جایی که بخش عمده ای از شواهد از یک یافته پیشنهادی پشتیبانی می کند ، آیا این "نسبتاً قابل بحث" است زیرا شواهد برعکس وجود دارد؟هرگونه تغییر پیشنهادی برای استفاده شدیدتر از اراضی را می توان به راحتی به عنوان "احتمالاً اثر دومینو" ، "در برابر منافع عمومی" یا به عنوان یک عامل احتمالی "مشکلات ترافیکی" توصیف کرد. هر موسسه تجاری را می توان به عنوان تولید کننده "سر و صدا" ، "بستر" و "ترافیک" توصیف کرد. مکث می کنیم که توجه داشته باشیم که تقاطع مورد نظر یک چهارراه مسکونی منزوی نیست. براساس رکورد قبل از ما ، بیش از 32. 900 وسیله نقلیه از آن تقاطع در روز متوسط در سال 1974 عبور کردند.

*597 هیئت حاکمه و همچنین کمیسیون برنامه ریزی در چندین تعیین شده توسط آن نهادها ، نتوانستند عواملی را که یا در تصمیم گیری در نظر گرفته اند ، تعیین یا مشخص کنند. اعضای انفرادی شورای شهر ، ماهها بعد شهادت می دهند ، پس از آن دلایل آراء فردی خود را بیان کردند.

یک شهر ، در تصویب یک دستورالعمل پهنه بندی عمومی یا کمیسیون برنامه ریزی ، در اعمال عملکرد اصلی و اصلی خود تحت K. S. A. 12-704 در اتخاذ و بررسی سالانه یک برنامه جامع برای توسعه یک شهر ، در حال انجام کارکردهای قانونگذاری است. با این حال ، هنگامی که ، تمرکز از کل شهر به یک قطعه خاص از زمین تغییر می کند که برای آن از تغییر منطقه ای خواسته می شود ، این عملکرد شبه قضایی تر از قانونگذاری می شود. در حالی که سیاست درگیر است ، چنین اقدامی مستلزم وزن گیری شواهد ، تعادل سهام ، استفاده از قوانین ، مقررات و احکام حقایق و حل موضوعات خاص است. Kropf v. City of Sterling Heights ، 391 Mich. 139 ، 215 N. W. 2d 179 (1974) ؛Fleming v. City of Tacoma ، 81 Wash. 2d 292 ، 502 P. 2d 327 (1972) ؛Fasano در مقابل واشنگتن شرکت Comm. ، 264 سنگ معدن 574 ، 507 P. 2d 23 (1973) ؛و به اصلاحات منطقه بندی محصول اقدامات قضایی یا شبه قضایی ، مجله حقوق ایالتی 33 اوهایو 130 (1972) مراجعه کنید.

صرفاً بله یا خیر رأی به دادخواست برای اعطای یا انکار ، دادگاه بررسی ، اعم از محاکمه و یا استیناف را ترک می کند ، به این دلیل که چرا هیئت مدیره عمل خود را انجام داده است. یک هیئت مدیره ، شورای یا کمیسیون ، در انکار یا اعطای یک تغییر منطقه بندی خاص ، باید یک دستور کتبی وارد کند ، و شواهد را قبل از آن خلاصه کند و عواملی را که در رسیدن به تصمیم خود در نظر گرفته است ، بیان کند. دادگاه دادگاه در اینجا از این پرونده پیش از آن فرض كرد كه پدران شهر در مورد تغییر منطقه بندی در چهار موضوع دسترسی به خیابان 87 ، بازگرداندن ساختمان از ضلع شمالی ، محوطه سازی و معماری و معماری ، در نظر گرفته شده و بر اساس آن مبنای تغییر منطقه بندی شده است. اگر در واقع شهر بر اساس سایر عوامل ، بر اساس این شهر مبنی بر افشای این عوامل در این پرونده ، این موضوع را بر عهده داشت ، در حالی که این موضوع هنوز در شورای شهر بود ، یا پس از مطرح شدن موضوع در دستور اولیه دادگاه دادگاه، در حالی که موضوع قبل از دادگاه دادگاه بود.

این چهار عامل موارد خاصی هستند که برای ملک مورد نظر قابل اجرا هستند. اما به طور کلی چه عواملی باید یک منطقه منطقه بندی در شنیدن درخواست تغییر در نظر بگیرد؟دادگاه محاکمه شش عامل را در تعیین اینکه آیا یک دستورالعمل منطقه بندی *598 نامعتبر است ، در نظر گرفته است زیرا مانع از استفاده معقول از اموال موضوع می شود. این عوامل مواردی هستند که می توان در هنگام شنیدن درخواست های تغییر ، یک بدن منطقه بندی را در نظر داشت. آن ها هستند:

(1) شخصیت محله ؛

(2) منطقه بندی و استفاده از خواص در این نزدیکی ؛

(3) مناسب بودن خاصیت موضوع برای استفاده هایی که در آن محدود شده است.

(4) میزان حذف محدودیت ها به طور مضر بر خاصیت مجاور تأثیر می گذارد.

(5) مدت زمانی که خاصیت موضوع به عنوان منطقه بندی خالی مانده است. وت

(6) سود نسبی به سلامت عمومی ، ایمنی و رفاه با تخریب ارزش دارایی شاکی در مقایسه با سختی های تحمیل شده به صاحب زمین.

به این موارد ، ما در مورد توصیه های کارمندان دائمی یا حرفه ای ، و انطباق تغییر درخواست شده در برنامه جامع تصویب شده یا شناخته شده توسط شهر ، اضافه می کنیم. برنامه های جامع یا جامع برای توسعه هر دو شهر و ایالت ها توسط قانونگذاری ، K. S. A مجاز است. 12-704 ، K. S. A. 19-2916a. قوه مقننه بر ساخت چنین برنامه هایی تأکید کرده است ، و ما معتقدیم که وقتی تغییرات در پهنه بندی مورد بررسی قرار می گیرد ، نباید از آنها غافل شد.

در مورد عوامل اضافی که در برنامه ریزی شهرستان در نظر گرفته می شود ، به K. S. A مراجعه کنید. 19-2916a که در آن قوه مقننه عواملی را که در تدوین برنامه های جامع برای توسعه شهرستان مهم می داند ، ذکر کرده است. همچنین ، قوه مقننه در K. S. A ذکر شده است. 12-715 عوامل مهمی که باید توسط هیئت تجدید نظر در منطقه ای در نظر گرفته شود ، هنگام در نظر گرفتن واریانس از یا استثنائات مربوط به احکام منطقه بندی. شرایطی که توسط متقاضی برآورده می شود در اساسنامه دوم ذکر شده است.

عوامل مهمی که باید در تعیین اعتبار احکام پهنه بندی در نظر گرفته شود توسط دیوان عالی ایلینویز در مورد La Salle Nat بیان شده است. Bank v. County of Cook ، 12 Ill 2d 40 ، 145 N. E. 2d 65 (1957) ، جایی که آن دادگاه گفت:

"حتی اگر اعتبار هر آیین نامه پهنه بندی باید بر اساس حقایق و شرایط خاص خود تعیین شود. با این وجود بررسی موارد بیشمار فاش می کند که از جمله حقایقی که ممکن است در تعیین اعتبار یک آیین نامه مورد توجه قرار گیرد ، موارد زیر است: (1)کاربردهای موجود و پهنه بندی خاصیت مجاور. (2) میزان ارزش املاک *599 با محدودیت های منطقه بندی خاص کاهش می یابد. .. (3) میزان تخریب ارزش های دارایی شاکی باعث افزایش سلامت ، ایمنی ، اخلاق می شودیا رفاه عمومی مردم. (4) سود نسبی در مقایسه با سختی های تحمیل شده به صاحب دارایی ... (5) مناسب بودن دارایی موضوع برای اهداف منطقه بندی شده. (6) طول مدتزمان این ملک خالی از سکنه است که در زمینه توسعه زمین در منطقه در مجاورت املاک موضوع مورد توجه قرار می گیرد.

"هیچ یک از عوامل کنترل نمی کند. این فقط از دست دادن ارزش به تنهایی قابل توجه نیست ، اما این واقعیت که رفاه عمومی نیازی به محدودیت و ضرر در نتیجه ندارد. وقتی نشان داده می شود که هیچ مبنای معقول رفاه عمومی نیاز به محدودیت نداردیا محدودیت و از دست دادن نتیجه ، دستورالعمل از بین می رود و پیش فرض اعتبار از بین می رود. قانون نیازی به این ندارد که خاصیت موضوع برای هدف طبقه بندی شده کاملاً نامناسب باشد اما کافی است که کاهش قابل توجهی در ارزش از طبقه بندی قابل توجهی باشدرابطه با رفاه عمومی. "(صص 46-48.)

این عوامل دوباره با تأیید در La Salle Nat ذکر شد. BKدر مقابل شهر اوانستون ، 57 Ill 2d 415 ، 312 N. E. 2d 625 (1974) و اسمیت در مقابل شهر Macomb ، 40 Ill. App. 3d 658 ، 352 N. E. 2d 697 ، 703 (1976).

عوامل تعیین شده توسط دادگاه ایلینویز مشابه عوامل ذکر شده توسط قاضی دادگاه در پرونده مورد نظر است. ما همه این عوامل مختلف را در اینجا ذکر کرده ایم نه به عنوان عوامل انحصاری که در هر ماده منطقه بندی مورد توجه قرار می گیرند ، بلکه به عنوان عوامل پیشنهادی که ممکن است مهم باشند. عوامل دیگر ممکن است و بدون شک در مورد فردی از اهمیت برخوردار باشد.

معقول بودن استاندارد برای بررسی است. K. S. A. 12-712 ؛K. S. A. 19-2913. با این حال ، اگر اجسام منطقه بندی در دقیقه های خود یک دستور کتبی قرار دهند که شواهد و عواملی را که هیئت مدیره در رسیدن به نتیجه گیری در نظر گرفته است ، به راحتی ، مؤثرتر و به طور یکنواخت تر اعمال می شود. بنابراین ، بررسی دادگاه ها سابقه ای برای بررسی و اقدام به آن خواهد داشت.

همانطور که دادگاه تجدید نظر خاطرنشان کرد ، یافته مهم دادگاه دادگاه این بود که شاکی قادر به استفاده اقتصادی از اموال خود در منطقه بندی موجود نبود. برخی از اعضای شورای شهر استدلال می کردند که در طی سالهایی که شاکی صاحب این ملک است بدون توسعه آن ، 1،700،000 فوت مربع از فضای اداری در پارک Overland ساخته شده است. آنها استدلال می کردند که هر معضلی که اکنون در حال حاضر توسط شاکی با آن روبرو شده است ، او با عدم پایین آمدن دیدگاه های خود و تلاش برای قرار دادن املاک خود ، یکی از تسهیلات اداری 600 متواضع تر از ساختمان اداری چند طبقه که در ابتدا او را در اختیار دارد ، خود را به خود آورد. پیش بینی شدهبه نظر می رسد این دیدگاه ، یافته های دادگاه محاکمه را که از شواهد فراوانی حمایت می شود ، نادیده می گیرد که در زمان محاکمه بسیاری از ساختمانهای خالی اداری در پارک اورلند وجود داشته است که یک ساخت و ساز فعلی در منطقه پارک زمینی وجود دارد. که کمبود پول از بانکداران وام برای توسعه دفتر وجود دارد. و آن دارایی شاکی برای توسعه دفتر جذاب نبود. این یافته ها مربوط به وضعیت در زمان ارائه درخواست Rezoning است. مسئله این است که آیا پهنه بندی برای ساخت و سازهای اداری در زمان رسیدگی مناسب بوده است ، نه در تاریخ اولیه در تاریخ Overland Park. پل در مقابل شهر منهتن ، فوق العاده. ساخت و ساز گسترده فضای اداری ، چه در ساختمانهای بزرگ اداری و چه در کوچک ، منجر به این نتیجه گیری اجتناب ناپذیر می شود که تقاضا برای فضای اضافی اداری در سال 1974 در پارک اورلند وجود ندارد.

شاکی به دنبال ایجاد یک مرکز خرید کوچک برای مغازه های خرده فروشی بود که یکشنبه ها باز نخواهد بود. ظاهراً این شهر فروشگاه های راحتی و فروشگاه های خدمات فست فود را تحت همان طبقه بندی CP-1 قرار می دهد زیرا تمام مراکز خرده فروشی را قرار می دهد. چنین طبقه بندی گسترده ای تقصیر صاحب زمین نیست. اعتراضات ساکنان محله ، که در جلسات کمیسیون برنامه ریزی و شورا ابراز شده بود ، بیشتر در برابر تأسیس فروشگاه های راحتی یا مغازه های فست فود بود که هیچکدام از آنها توسط شاکی پیشنهاد نشده بود. البته اعتراضات ممکن است در نظر گرفته شود. اما اعتراضات علیه مواردی که پیشنهاد نشده است حق وزن زیادی را ندارد ، همانطور که دادگاه دادگاه برگزار کرد.

دادگاه محاکمه هر یک از عواملی را که ذکر کرده بود با دقت در نظر گرفت. هنگامی که دریافت که این شهر در برخی از اعتراضات خود نسبت به تغییر درخواست شده منطقی است ، این امر را از امدادرسانی انکار کرد اما به وی فرصتی داد تا مطابق با تغییرات درخواست شده از شهر باشد. به محض انطباق وی ، این شهر بی روح ماند و از این تغییر امتناع ورزید. در آن مرحله ، پس از وزن گیری شواهد و همه عوامل قابل اجرا ، دادگاه محاکمه نتیجه گرفت که شاکی نمی تواند از اموال خود برای اهدافی که منطقه بندی شده است استفاده کند. دادگاه به درستی دریافت که مجتمع های آپارتمانی در شرق و غرب سرزمین شاکی به عنوان پهنه بندی انتقالی بین مناطق مسکونی خانواده مجرد و منطقه بندی تجاری فشرده تر عمل می کنند. با اکراه ، دادگاه محاکمه انکار شهر از تغییر درخواست شده غیر منطقی را پیدا کرد و دستور تغییر از C-O به منطقه بندی CP-1 را داد. یافته *601 عدم رضایت از دادگاه دادگاه توسط شواهد کاملاً پشتیبانی می شود.

حكم دادگاه تجدیدنظر برعكس است و دادگاه دادگاه تأیید می شود.

Fromme ، J. ، مخالف.

این اقدام در دادگاه ولسوالی توسط K. S. A مجاز است. 12-712 و دامنه و ماهیت بررسی از این طریق محدود است. طبق اساسنامه ، دادگاه ولسوالی صلاحیت بررسی عملکرد یک شهرداری در یک موضوع منطقه بندی را داده است. هر شخصی که علاقه ای به اموال تحت تأثیر داشته باشد ممکن است معقول بودن هرگونه آیین نامه یا آیین نامه ای را که در چنین عملی تعیین شده است ، داشته باشد. اگر به نظر می رسد که آیین نامه یا مقررات توسط شهرداری غیر منطقی باشد ، ممکن است آیین نامه یا مقررات کنار گذاشته شود. این اساسنامه به دادگاه ولسوالی اجازه نمی دهد تا حكم خود را در مورد شهرداری جایگزین كند. دادگاه مجاز به ورود به مشاغل منطقه بندی نیست. دادگاه صرفاً تعیین می کند که آیا آیین نامه یا مقررات منطقی است یا خیر. پرونده های کانزاس که از این اظهارات پشتیبانی می کنند توسط دادگاه تجدید نظر شناخته شده و اعمال می شود. این پرونده ها به نظر اکثریت مطرح شده و به عنوان قانون شناخته می شوند.

با این حال ، پس از پرداخت خدمات لب به این موارد ، اکثریت اصول ذکر شده را نادیده می گیرند و رویکرد جدیدی را برای بررسی قضایی در اقدامات پهنه بندی اتخاذ می کنند. یک تقسیم جدید از دامنه و ماهیت بررسی تحت K. S. A. 12-712 آغاز شده است. نظر دادگاه بیان می کند که وقتی یک شهر "یک برنامه جامع برای توسعه یک شهر" را اتخاذ می کند ، با یک ظرفیت قانونگذاری عمل می کند.. از طرف دیگر ، هنگامی که از یک شهر خواسته می شود "یک قطعه خاص" را دوباره به کار ببرد ، عمل شهرداری "شبه قضایی تر از قانونگذاری" می شود.(Syl. ¶ 2.)

درخواست ارسال مجدد در پرونده حاضر به یک دستگاه خاص مربوط می شود ، بنابراین طبق این قانون جدید که توسط اکثریت اعلام شده است ، امتناع از مجدد این دستگاه شبه قانونگذاری تر از قانونگذاری می شود ، به هر معنی.

حال اجازه دهید روال را در این پرونده به دنبال دادگاه ولسوالی در نظر بگیریم ، که این روش توسط اکثریت تصویب شده است که در محدوده مناسب بررسی ارائه شده توسط K. S. A. 12-712. دادگاه ولسوالی این شواهد را شنید و بیش از سی یافته واقعیت را به دست آورد. پس از آن نتیجه گرفت که چهار عامل مانع از یافتن این شهر 602 آن شده است که در انکار تغییر منطقه بندی درخواست شده غیر منطقی عمل کرده است. به عبارت دیگر ، دادگاه متوجه شد كه عمل شهرداری در امتناع از مجدد اموال معقول است.

"1. دسترسی به 87th. این می تواند بر ترافیک پشتیبان به تقاطع [از 87 و Metcalf] تأثیر بگذارد." 2. یک بازگشت بیشتر از ضلع شمالی برای جذاب تر شدن ورودی.

"3. ارتقاء محوطه سازی ؛ و

"4. زیبایی شناسی بالا در معماری برای ترکیب با محله اطراف با تأکید بر علائم کوچک."

"4. زیبایی شناسی بالا در معماری برای ترکیب با محله اطراف با تأکید بر علائم کوچک."

لازم به ذکر است که اینها همه مواردی بودند که برنامه هایی برای یک مرکز خرید پیشنهادی داشتند. این عمل توسط دادگاه فرض می کند که ملک دیگر نباید از C-O (ساختمان اداری) منطقه بندی شود و باید CP-1 (خرده فروشی برنامه ریزی شده) مورد استفاده قرار گیرد. در این مرحله از دادرسی ، دادگاه ولسوالی وارد مشاغل منطقه بندی شد.

ظاهراً ، دو مورد از چهار تغییر پیشنهادی در برنامه ریزی مرکز خرید توسط شاکی-اراضی رد شد. سپس این طرح با دو تغییر به شورای شهر ارائه شد. درخواست Rezoning دوباره توسط شهر رد شد. پس از آن ، دادگاه ولسوالی صلاحیت صلاحیت درخواست مجدد را در دادگاه از سر گرفت و جلسه دیگری برگزار کرد. شواهد اضافی معرفی شد و دادگاه سپس دستور تغییر منطقه بندی را صادر کرد.

اکثریت این رویه را تصویب می کنند ، که تأثیر آن به دادگاههای ولسوالی این ایالت کنترل کامل و نهایی روند کار است. از این پس ، هنگامی که یک اقدام مجدد توسط یک شهرداری "شبه قاطعانه تر از قانونگذاری" محسوب می شود ، دادگاه ولسوالی در بررسی اقدامات انجام شده توسط شهرداری نه تنها شواهد را می شنود و یافته ها را می شنود بلکه دستور برنامه ریزی را نیز می دهد و ماهیت را کنترل می کند و ماهیت آن را کنترل می کند. تسهیلات ساخته شده